什么是“以房养老”

近年来，当涉及到养老这类话题，“以房养老”是一个我们时常会听到，由新奇变为常见的一个概念。作为舶来品，以房养老在某些西方国家已经取得了较好的社会成果，由于其在国外社会的成功应用，再加上人口的老龄化使得老年养老这一社会问题越来越受重视，这一外来新概念也开始在公众视野内不断被提及。

目前，国际社会上比较常见，以及国内较为熟悉的以房养老的模式是“倒按揭”，这一模式是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国倒按揭的放贷对象是62岁以上的老年人。而在具体的操作层面，美国的倒按揭又有以下三种细分类型：

1.     联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款，用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款；

2.     联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款；

3.     放贷者有保险的倒按揭贷款。

至于老年人可以依靠房产获得多少的经济所得，则是住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。此外，这种贷款还为老人提供了可靠的保障和人性化的选择权利：办理贷款前老人的知情权得到充分保证；贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付，基本免除了老人的后顾之忧。而除了为养老生活提供经济保障以外，以房养老还具有分散政府养老保障的压力、提升老年人晚年生活品质和开拓银行保险等金融机构业务领域的优点。

以房养老，或可破解养老困境

除了这一新模式本身具备的社会正效应，我国目前在人口老龄化上所面临的一些问题，也使得以房养老成为一个可以优先考虑的手段。

2015年1月14日，国务院发布《国务院关于机关事业单位工作人员养老保险制度改革的决定》决定从2014年10月1日起对机关事业单位工作人员养老保险制度进行改革，机关事业单位实行社会统筹与个人账户相结合的基本养老保险制度，由单位和个人共同缴费。这标志存在了近20年的养老金“双轨制”的终结，近4000万机关事业单位人员将和企业职工一样缴纳养老金。虽然“双轨制”已经终结，但是“双轨制”所产生的养老金财政缺口却是我们不得不面对的一个历史遗留问题。

即使不考虑“双轨制”所带来的财政缺口，我国拥有那么大的人口基数，随着老龄化的进程向前推进，想单单依靠财政负担那么大的一笔养老费用也是一件很难做到的事。另外，由于我国之前的“一孩”计划生育政策，以及“二胎”政策并不会那么快产生社会效应，每一位社会成员所负担的养老压力都在无形中增大。这个时候，考虑到我国不少老人自己都有房产，这时候对一些有能力以及意愿的老人开放以房养老，应该能达到一个多方共赢的结果。

以房养老目前面临的困境

2014年中国保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，肯定了以房养老中住房反向抵押保险的意义，并决定在北京、上海等城市开展住房反向抵押保险试点。在实践中，南京、上海、广州等地亦开展了多种形式的以房养老试点，形式包括住房反向抵押、售房养老、租房养老等。但是，试点效果均不理想。

导致这一结果的原因，除了盘活住房资产这一理财方式与老年人普遍存在的“但有方寸地、留与子女耕”观念抵触的因素外，缺乏国家层面的强烈支持亦是重要的原因：其一，对于以房养老重要意义的宣传远不到位，社会上普遍存在对于以房养老的误解，个别媒体对于以房养老一知半解，在报道时主观负面的东西占据主流，更加重了老年人的怀疑情绪。其二，缺乏相关的配套法律保障，城市房屋受制于所立基土地使用权70年期限的限制，农村房屋受制于流转的限制，房地产远期预期不明确，且大量房屋被排除在以房养老适格标的之外。其三，由于以房养老产品通常是产品的推出者先行给付资金，风险集中于产品开发一方，在缺乏国家强烈支持的情况下，开发机构只能通过严格的限制和严苛的合同条款控制风险，导致养老产品缺乏吸引力。

完善政策法规，推行以房养老

（一）  完善立法，逐步推行“遗产税”

对于中国传统的“遗赠思想”，我国可以借鉴国外一些国家的先进理念和实践经验，推行“遗产税”。在增加国家财政收入的同时，更为重要的是这样可以使遗产的继承有一定的法律限制和约束，通过交纳高额的遗产税，可以在一定的程度上使遗产继承有一些限制。一方面可以一定程度上让老年人因高昂的遗产税额度而对遗赠财产的做法望而却步，从行动方面直接地对他们产生影响；另一方面从更深的层次即人们的思想观念上引发人们的思考，逐步转变人们的思想观念，使人们对当今的“富二代”、“拼爹”等思想有一定的思考和反思，可以思考关于培养下一代的独立个性以及个人能力，对整个民族的发展具有深远的意义。但是这是一个过程，不可能一步到位，需进行试点，进而逐步推广。

（二）  放宽准入条件限制，变潜在市场需求为现实可行需要

由于各种明确的与隐含的条件限制，使得本来具有广大的潜在市场需求被扼杀在了摇篮里。人们对“以房养老”政策只能止步于政策大门之外。所以在政策的制定和推行过程中，一方面要逐步放宽明文规定的限制，减少一些不必要的条件和限制，从而扩大推行的范围，影响政策的具体实施；另一方面要考虑到其中潜在的问题和一些隐含的限制性条件，针对问题对症下药，制定具有前瞻性的相应解决措施和吸引政策，从而从另一方面扩大市场的准入范围。例如针对那些养老金充足而又有房的老人，也要制定一些能吸引其加入的政策措施，如更丰富的老年生活活动，更高的生活水准，更为健康的生活环境。要从优质的服务和老年人更为迫切的需求方面着手，提供为更多的老年人所接受的优惠政策。

（三）  加强法制建设，逐步完善相应的法律法规

“以房养老”政策在推行过程中所遇到的一系列问题，从法律建设方面来讲主要是由于法律建设的滞后，缺乏一套与之相配套的健全的法律制度。这对老年人和推行机构两方面都产生了消极影响，在这种情况下政府制定和出台一系列相关的法律法规显得尤为重要和极为紧迫。首先，需要借鉴国外成功的经验，再结合我国的基本国情具体问题具体分析，建立一套适合我国国情的法律体系；其次，需要民政部、房管局、人保局、金融和保险机构通力合作，共同协商完成，以保证立法表达多方的意愿，在实施过程中能更好的协调和维护多方的利益；最后，坚持“从群众中来到群众中去”的原则和方法，在制定的过程中要悉心听取民众的意见和建议，在法律法规执行过程中又要虚心接受群众的批评和建议，及时纠正错误和弥补不足。